
負け組大家さんとは、空室が埋まらず、家賃収入が減少し、設備の更新や不動産のメンテナンスに必要な費用を賄うことができない大家さんを指します。これらの大家さんは、物件の管理や運営に関して適切な戦略を欠いており、結果として収益が低下し、物件の価値も下がっていきます。このような状況に陥る理由は様々ですが、最も大きな要因の一つが「お金とモノの価値に対する認識不足」です。この記事では、なぜ負け組大家さんがお金とモノの価値知らないのかを詳しく解説します。負け組大家さんにならないために参考にしてください。
空室が埋まらない物件の多くは魅力が無い
空室が長期間埋まらない物件の多くは、そもそも物件自体に魅力が欠けていることが原因です。入居希望者が求めるのは、ただの「住む場所」ではなく、その人なりに快適な生活を過ごせる空間です。内覧した物件が、共有部が暗かったり、設備が古かったり、内装が汚れていたりすると、入居者はその物件に対して魅力を感じません。これが「負け組大家さん」が抱える大きな問題の一つです。

昭和の価値観で令和は生きれない
大家さんは、設定家賃が相場より安いんだから、安さを求めて物件探しをしている人はいるはずと思って運営しているのでしょう。残念ながら今の時代、入居者は単に「安い部屋」を求めている人は、人口減少のこの時代にはいません。街中にはすぐ歩けばコンビニがあって、アマゾンが翌日モノを届けてくれて、百円均一ショップに行けば色んなモノが100円で手に入る時代です。
現在の日本の経済は少なからず衰退していますが、日々の生活は過去30年で確実に豊かになってしまったので、昭和の時代にいたような入居者を探すのは困難です。安さだけでなく、快適で使い勝手の良い部屋を求められている時代なのです。安さ以外の魅力がない物件は、競争力を欠き、結果として空室が長期化してしまいます。

負け組オーナーと勝ち組オーナーの考えの違い
「負け組」の大家さんは、物件を単なる「必要な住まいの箱」として捉えがちな一方で、「勝ち組」の大家さんは、物件を「収益を生む商品」として捉えています。自分の物件が市場で競争力を持ち、魅力的なものになるように常に改善を行い、入居者が求める価値を提供し続けます。例えば、物件の内装や設備を定期的にリフォームし、家賃に見合った質の良い空間を提供するように努力することで、入居者にとって魅力的な部屋となります。これによって、空室リスクを減らすことができ、長期的に安定した収益を得ることができます。
一方、負け組大家さんは、物件に対して必要な投資を惜しみがちです。お金が勿体ないからといって、古い設備のまま、クロスや床材が多少汚れていても、そのままで貸し出すことは絶対に避けるべきです。物件への投資を怠ると、入居者からの評価が下がり、退去率が高くなるだけでなく、家賃を下げざるを得なくなります。結果として、物件の価値が下がり、収益が減少してしまうのです。

負のスパイラルに陥るリスク
物件にお金をかけずに家賃を相場より安く設定するというのは、短期的には入居者が集まりそうに聞こえるかもしれません。しかし、時間が経つにつれて物件は更に古くなり、設備が壊れたり、内装の老朽化が進むため、再び家賃を下げなければならなくなります。このように、物件への投資を怠ると、入居してもらうために家賃の下落が進行し、物件へ投資する財力が減るという負のスパイラルに陥り、最終的には収益が低下し、経営が成り立たなくなります。このような悪循環を避けるためには、物件の価値を定期的に見直し、リフォームや設備の更新を行い、競争力を維持することが重要です。

お金とモノの価値を知る
なぜ負け組大家さんがこのような状況に陥るのか。それは単純にお金やモノの価値と対価を払う消費者の心理に気付いていないからです。そんな負け組大家さんも、実は日々の生活の中で無意識にお金とモノの価値を無意識に考えて、取捨選択してるのです。たとえば、百円均一ショップにスポンジを買いに行っても、スポンジコーナーにはさまざまな種類のスポンジが100円で売られています。その中で、自分に必要な機能のスポンジや、自分の好みの色やサイズ感のスポンジを並んでいる商品の中から比較して選択しているはずです。コンビニでお茶を買っても、値段と味と効果、デザインなどを無意識に比較して選択しているのです。
実は賃貸経営も同じなのです。通勤通学圏内のエリアの空室の中から入居者は物件を比較して選択しています。上記で自分が買ったスポンジやお茶の選択的思考を自覚できない人は勝ち組大家として安定した賃貸経営は難しいです。逆に自分の選択的思考を理解できれば、入居者の選択的思考を分析すれば、経営者として物件の運営上で何をしなければいけないか見えてくるでしょう。

勝ち組大家さんになるためには、経営者としての感覚を持つこと
不動産投資を成功させるためには、単なる物件の所有者としてではなく、経営者としての感覚を持つことが求められます。企業が製品を市場に提供するのと同じように、大家さんも自分の物件を市場で競争力のある「商品」として捉え、価値を提供する必要があります。物件がどのような価値を提供しているのか、入居者のニーズにどのように応えているのかを常に考えることが、成功への鍵です。
物件投資も内装や設備などのリノベーションだけでなく、マーケティング戦略にも力を入れ、ターゲットとなる入居者層の選択的思考を分析することが重要です。どのような物件が選ばれているのか、なぜ選ばれるのかを理解し、そのニーズに応じた物件(商品)作りを行うことで、安定した収益を上げることができます。
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