• daisaku kojoma

空室対策の第一歩はまず愛される空間にしよう

最終更新: 2日前


 先日、弊社が企画プロデュースしている神吉マンション(豊中市浜1丁目)の自分好みが2021年度引渡し分のお部屋すべてに申込みが入ったという自慢話(笑)をブログでご報告させて頂きましたが、弊社で預かっている物件すべてが上手く行っているわけではありません。


 今回その一つである「ヤブモトビル」(大阪市天王寺区上本町1丁目)の2階ワンフロア2区画の募集がほぼ1年以上空いており、ここのお部屋の対策に乗り出しました。


 ■ヤブモトビル

建築:昭和52年築(弊社代表より1年先輩です)

構造:鉄骨造

住所:大阪市天王寺区上本町1-1-1

交通:大阪メトロ 谷町線/長堀鶴見緑地線 

   「谷町六丁目」駅 徒歩3分

ご覧の通り、立地条件はかなり良い。

・駅近(徒歩3分)

・長堀通りに面する

・上町筋にも近い

・スーパーライフも1分の立地

・人通りも多い

・視認性も高い


なのに、なかなか問い合わせがない。

もちろん、募集区画が空中階(2階)だけど、家賃も高くない。

実際オーナーさんが3階で塾を経営していて、毎日子供や保護者がビルを何人も出入りしています。そういう人たち向けの事業(美容室、ネイルサロン、子供教育関連等)をすればそこそこ見込みがありそうなのに。


では、なぜ?

それは建物が老朽化と空間が愛されていない。

(弊社代表も最近身体の老化を物凄く感じております)


実際現地に行くと

確かに、

・全体的に古く色あせてる

・色んな看板が適当に置かれている

・メールボックスもどこか雑居ビル感が出ている


オーナーさんには申し訳ないけど、

「どこか世間から忘れられた空間」

というイメージなので、ここから何か始めようとは内覧に来られてもイメージできないのでしょうか。


募集している区画のフロアに行くと、

さらに無機質感が増します。

しかも暗い。

全てが古くて、まったく人から愛情を受けていない空間。


私も賃貸業を12年見てきています。日ごろからお客様を物件案内に行きますが、募集条件や設備が変わらない複数の物件があるとします。その中で、立地が悪くても申し込みが入る物件もあれば立地が良いのに申込が入らない物件があります。


弊社は無理に営業することはないので、むしろお客様の判断を興味深く見ています。そこでたまにお客様に、

「なんでこっちの物件にしたんですか?」

と聞くと、

「なんとなく」

という答えが返ってくる時があります。


最初はお客様がどこを見て判断しているのか解らなかったのですが、数を繰り返すと選ばれなかった物件に一つの共通点があります。


それが、

物件が全く愛されていない。

そして残念ながら、この物件も同じくといったところでした。


おまけに、

こはオーナーさんが赤ちゃんから高校生を対象にした塾を経営しているのに、

ビルの入り口が、

鉄格子と石の要塞とガラスという無機質の素材に囲まれていて、子供からすると威圧感がある空間になっています。


これだと、内覧に来た方も

「ここで何か事業をやろう」

という気持ちにはなれないんじゃないかと。





そこで今回オーナーさんには大きな決断をしていただくために、外観エントランスのリノベーション計画を提案しました。


その名も、

ヤブモトビル外観エントランスリノベーション計画」

(そのまま笑)


◇狙い

①2階の入居促進効果

②3階塾の生徒獲得UP


◇ターゲット:

①2階の入居促進効果・・・入居想定事業者

・教育関連:向かいのビル1階に公文が入居し、子育て層の家族が多く行き来しているのでそういう層をターゲットにした事業が展開しやすい。

・美容関連:約半年近い募集活動の中で、美容室の問合せが多い。


②3階塾の生徒獲得・・・オーナー様事業の売上に繋がる

・教育については、生徒が教室を気に入るだけでなく、保護者と事業者の信頼関係が密接している事業だと考えられます。保護者が事業者の教育哲学や生徒の接し方に安心感を持つことで、長い目で教室に通うことになり、事業の長期安定が見込まれます。


◇問題点


◇改装コンセプト:

迎え入れる優しさ


◇解説

無機質と劣化状態の外観やエントランス周りを人の温もりを感じるデザインに変更。塾の生徒に限らず、幼児教室の児童や塾の送迎の保護者に安心感を与える、ぬくもりのある色と質感。そして2階のテナント(美容室や美容関連を想定)が入居したくなるような空間に生まれ変わるデザイン。


◇最大の目的

「オーナーさんに自己物件の良さを知ってもらい、自分のビルに愛情を向けられるように」

↑ここが一番大事



オーナーさんとは何度も話し合い、もちろん工事するわけですから予算についても何度も調整しました。デザインもこちらで考えて、それをプレゼンしてとの繰り返しです。その甲斐もあって、ようやくオーナーさん大きな決断をしてもらい、2020年10月から工事に取り掛かりました。


床をめくり


床をはつり、整地して


メールボックスを入替え


看板を取付て

ようやく完成です。


完成した写真がこちらと言いたいところですが、本日ここまで。



ヤブモトビルの完成記事はこちらから



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