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駐輪場問題

ある、知人からの紹介でとあるマンションオーナーさんをご紹介いただきました。大阪市天王寺区で築古のマンションを所有されていて、1階路面区画の募集に関して意見を欲しいとのことでした。  現地に行くと立地条件は悪くなく、最寄駅からも近く、幹線道路から入った所だったので、苦戦はすることはあまりない物件と思ったのですが、オーナーさんからの要望は空室埋めると同時に駐輪場問題も解決してほしいとのことでした。 都心部のマンションにはよくあることですが、特に昔の建物には駐輪場がないことが多いです。その上、最近は電動付自転車の普及で坂の多い上町台地でも、車離れが進み自転車保有台数が増えています。こちらの建物も同じ問題を抱えていました。  上記ストリートビューを見ての通り、敷地に目いっぱい建ち、一階は細い共有部以外は路面テナント区画になっておりました。実際現地に行ったら入居者が空室の区画の前の道路に3台ほど駐輪されていました。 そして区画内は、オーナーさんの自転車置き場に。  オーナーさんからは区画を貸し出したいけど、自転車をどうにかしない事には募集が出来ないという事でした。残念ながら敷地に空地はありませんし、共有部も狭い建物でしたので、廊下に置くわけにもいきません。  普通なら1階路面の魅力である間口はできるだけ触らず、どうにか奥側に駐輪場を造ることを考えます。私も最初はそう考えましたが、どうにも奥に自転車をもっていくにも、共有部は狭すぎて、間口に人ひとり&自転車1台が通れる通路分を造っても、結局利用しずらいと使ってもらえず、最終的に建物の前に停めてしまうだろうと思いました。

中古マンション購入の盲点 5

自己責任 郊外のとあるマンションを購入を検討されたお客様、出会った物件は築年数は古いけど、建物から敷地まで非常に手入れされていて、日当たりもよく、専有部も設備は一新されているマンションでした。ベランダも広く、部屋からの眺望も良好で、郊外特有の緑と共存できる環境でした。まさしくお客様の理想に近い物件でした。購入を前提に色々と検証を始めました。  ・不動産としての普遍的価値の側面  ・住宅ローンと現金のバランス  ・管理費、修繕積立金などの固定支出の将来の推移  ・ライフプランの作成による今後の家計の見通し  ・マンションの長期修繕計画  世の中にベストの物件はありません。管理費の上昇、修繕費の上昇、家計の推移、老後の計画等と色々出てくるリスクは予め知ることで、覚悟や備えができます。 結論から申し上げますと、今回の物件はお客様的にとって非常に魅力的だったのですが、古語発生する修繕一時金と家計のピークが掃除機に集中することを説明したところ、今回の買付は断念されました。色々な状況や今後の備えで未然に防ぐことが難しい状況でした。理想的な物件でしたが、タイミングを間違えると大変なことになるという状況でした。  時代的に中古のマンションを購入してリノベーションして住む流れ自体は非常に喜ばしいことです。環境的にも負担が少なくて済みます。しかし中古マンションには建物の耐震性とともに家計の耐震性もちゃんと確認しないといけません。建物もそうですが、今後30年~50年間の住居費に家計が耐えられるかどうかの見極めも非常に大切です。そのためには必ず長期修繕計画をチェックと自分のライフプランを照

中古マンション購入の盲点 4

長期修繕計画と修繕金について 大阪近郊の郊外でリフォーム済みマンションの購入を検討。希望のエリア、希望の広さ、希望の内装のマンションに出会ったお客様。ローンの返済期間と月々の返済額の予算、預貯金とのバランス。購入時に現金をいくらまで支出可能なのか?という不安があります。そこで購入希望者の今後のお金の出入りの予定表(ライフプラン)を作成し、マンションを所有後に住宅ローンの返済以外で現金がいくら必要になるかと調べるために現地のマンション管理事務所に訪問いたしました。  マンション組合事務所に伺い修繕計画を見せてもらうことにしました。  組合事務所も素敵でな外観で、マンションの質の良さを感じられました。  管理人に長期修繕計画書(平成24年度作成)を見せて頂き、修繕積立金の見通しを確認したところ、平成29年度の値上げを最後に築46年まで向こう30年間は現状維持というスケジュールを確認できました。長期修繕計画に築30年目に第2期大規模修繕、築36年目でエレベーターの取替工事、築42年目に第3期大規模修繕を想定されていました。そこでシミュレーション上では来年(築20年目より)の修繕積立金を1500円ほど値上げする計画でした。 やっぱり、そうか。。。  マンションの修繕積立金が築年数に比例して徐々に修繕積立金が上昇するのはやむ負えません。計画書ではその後築50年まで据え置きで行けるとの予想でした。計画書に記載されている想定工事も決して安く見積もられてる感じではありませんでしたので、新たに別の工事が追加する危険性は工事費用が予想より費用がかかる事はあまりないのかなと思いました

中古マンション購入の盲点 3

ライフプランの作成 弊社のとあるお客様が関西の郊外のベッドタウンにある築19年の中古マンションを購入するお話です。物件は売主さんがキッチン、ふろ、トイレ、洗面台などの設備を一新されて、床は壁紙まできれいに張り替えられたリフォーム物件です。しかも日当たりがよく、部屋からの眺望も緑に囲まれた素敵マンションを終の棲家として購入しよう検討されています。  先日のブログでは中古マンションを購入するうえで、ローンの返済以外に月々かかる固定費についてお話ししました。本日はライフプランの重要性についてお話し致します。 こちらの物件を検討されていらっしゃるお客様ですが、年齢を考えると借入期間は24年が上限となります。昨日のブログでもお話しした通り、月々の住居費用を10万円以下に抑えたい場合、1600万円を借入れると月返済額が大体64,000円になりますので、昨日のブログでお話ししました、管理費などの固定費を合わせるとちょうど10万円以下になります。よって物件価格が2,080万円ですので、諸費用を10%ぐらいで考えると、2280万円ぐらいが総額になりますので、購入時に約700万円ほど現金が必要になります。そこで今までの貯蓄の一部を充てるということになりました。  700万円っていう現金をこのタイミングで使って大丈夫??  お客様にはまだ小学生のお子様が2人いらっしゃり、今後の教育資金を考えるとリスクのある現金支出ということはご理解されていますが、どれだけのリスクかはまだピンと来られていない状況でしたので、弊社でお客様の今後ライフプランを作成させていただきました。  ライフプランとは

中古マンション購入の盲点 2

住宅ローン以外の住宅固定費 弊社のとあるお客様が関西の郊外のベッドタウンにある築19年の中古マンションを購入するお話です。物件は売主さんがキッチン、ふろ、トイレ、洗面台などの設備を一新されて、床は壁紙まできれいに張り替えられたリフォーム物件です。しかも日当たりがよく、部屋からの眺望も緑に囲まれた素敵マンションを終の棲家として購入しよう検討されています。  先日はマンションの価値の部分を少しお話しさせていただきました。本日は購入してから発生する住居固定費について検証します。 こちらは物件概要書の詳細表の一部分です。  こちらを見て何かお気付きでしょうか?そうなんです、この物件は管理費と修繕積立金以外にも諸々費用が発生するんです。築19年ですから修繕積立金安くないのは誰もが覚悟しますが、専用利用料や汚水処理施設利用料など数千円ですが、毎月の支払だと結構乗っかってきます。また管理費を含めて、修繕積立金、専用利用料、汚水処理施設利用料はそこで生活する以上、絶対に支払わなければいけない支出ですので、毎月のローンの返済以外に22,550円固定費が発生します。ローンは完済すれば支払いは無くなりますが、こちらの固定費は住んでいる以上、または所有している以上は支払い続けなければいけない費用になります。  その他にも駐車場代も加わります。大阪市内に比べると郊外エリアでは車は必需品です。実際お客様もお車をお持ちで、ご家族の送り迎えを考えると手放せない状況でしたので、上記の駐車場料金が加わります。上記の駐車場料金は10,500円~14,500円となっておりますが、多くのマンションでは機械式

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